Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan ve yeniden inşa edilen bir binada inşaat süreci, mülk sahipleri için hem fiziksel hem de hukuki açıdan risk taşır. Bu süreçte ortaya çıkabilecek hasarlarda sigorta teminatlarının kimi, hangi koşulda ve hangi ölçüde koruduğunu bilmek; ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda belirleyici olur.
Yazı İçeriği
Dönüşüm İnşaatında Hangi Hasarlar Ortaya Çıkar?
Eski yapının yıkılmasından yeni binanın teslim edilmesine kadar geçen süreçte pek çok farklı hasar türüyle karşılaşılabilir. Bu hasarlar temelden ayrışan üç farklı kategoride değerlendirilebilir.
Yapım sürecine ilişkin fiziksel hasarlar — inşaat malzemeleri, kalıp, iskele, tamamlanmış imalatlar, vinç gibi makine-teçhizat ve şantiye alanındaki geçici yapılar bu gruba girer. Zemin kayması, betonda çatlak, yangın, sel gibi doğal olayların yanı sıra işçi hatası kaynaklı imalat kusurları da bu kapsamda değerlendirilir.
Taşınan mal varlığına ilişkin hasarlar — dönüşüm sürecinde malikler taşınmazlarını boşaltmak zorunda kalır; eşyalar kimi zaman depoya, kimi zaman geçici konutlara taşınır. Bu taşıma ve depolama sürecinde eşyaların zarar görmesi, ayrı bir sigorta teminat alanı oluşturur.
Üçüncü kişi ve komşu mülke verilen hasarlar — inşaat faaliyeti sırasında çevre yapılara bina cephesi çatlağı, su sızıntısı, zemin çökmesi gibi zararlar verilmesi uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu zararların tazmin sorumluluğu birden fazla tarafı aynı anda etkileyebilir.
Bu Hasarlarda Devreye Giren Sigorta Teminatları
Dönüşüm inşaatında devreye girebilecek başlıca sigorta türü İnşaat All Risk (CAR) sigortasıdır. Bu poliçe; inşaat süresince şantiyede bulunan tüm imalatları, malzemeleri ve teçhizatı kapsar. Poliçeyi kimin adına düzenlettiği — müteahhidin mi, yoksa malikin mi — hangi tarafın teminat altında olduğunu doğrudan belirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu husus özellikle müzakere edilmesi gereken bir maddedir.
CAR sigortasının kapsamı ve uyuşmazlık hâlinde nasıl işletileceği hakkında ayrıntılı bilgiye İnşaat All Risk (CAR) Sigortası Nedir, Neleri Kapsar? sayfasından ulaşabilirsiniz.
Malikin Eşyası ve Taşınmazı Açısından Koruma
Dönüşüm sürecinde taşınmazını boşaltmak zorunda kalan malikin eşyaları, standart bir CAR poliçesinin doğal kapsamı dışındadır; bu eşyalar genellikle inşaat şantiyesinin değil, ayrı bir depo ya da konutun riski sayılır. Malikin bu aşamada kendi eşyalarını güvence altına alabilmesi için ayrı bir taşıma ve depolama sigortası yaptırması gerekir.
Taşınmazın kendisi söz konusu olduğunda ise durum şöyle değerlendirilebilir: Yapı yıkılıp yeniden inşa edilene kadar maliklerin mülkiyet hakkı devam eder; ancak bu dönemde ayakta olan yapı olmadığı için standart bir konut sigortası poliçesi işlevsiz kalır. Yeni yapı tamamlanana kadar geçen süredeki koruma boşluğu, sözleşmede açıkça düzenlenmemişse malikin aleyhine sonuç doğurabilir.
Komşu Binaya Verilen Zararda Üçüncü Şahıs Teminatı
CAR sigortalarının büyük bölümü, inşaat faaliyeti sırasında üçüncü kişilere verilen bedensel zarar ve maddi hasar için üçüncü şahıs mesuliyet teminatı içerir. Bu teminat; komşu binanın çatlaması, su basması ya da şantiye kaynaklı başka bir zarardan etkilenmesi hâlinde, zarar gören komşunun sigorta şirketine doğrudan başvurabilmesine ya da müteahhidin bu zararı sigortasından karşılatmasına olanak tanır.
Teminatın devreye girebilmesi için zararın poliçenin kapsadığı inşaat faaliyetiyle nedensellik bağı taşıması gerekir. Ayrıca poliçede üçüncü şahıs teminatının limit ve istisna koşullarının ayrıca kontrol edilmesi önem taşır; bazı poliçelerde bu teminat ek zeyil ile alınır, otomatik dahil değildir.
Müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan ayrı bir sorumluluğu da gündeme gelebilir; mesleki sorumluluk sigortası bu sorumluluk katmanını ayrıca güvence altına alabilir.
Sigortanın Koruma Dışı Bıraktığı Durumlar
CAR poliçeleri, geniş kapsamlı görünmelerine karşın belirli istisna maddelerini her zaman barındırır. Bu istisnaların bilinmesi, hasar anında ne tür bir uyuşmazlıkla karşılaşılabileceğini önceden öngörmeyi sağlar.
Tasarım ve planlama hataları — mühendislik hesabı ya da proje hatası nedeniyle oluşan hasarlar çoğunlukla CAR kapsamı dışında tutulur; bu tür zararların karşılanması tasarım sorumluluk sigortaları ya da mesleki sorumluluk poliçeleri yoluyla mümkün olabilir.
Savaş, terör ve nükleer riskler — standart CAR poliçelerinin neredeyse tamamında bu riskler teminat dışında bırakılır.
Kasıt ve ihmal — sigortalının ya da onun adına hareket edenlerin kasıtlı eylemlerinden kaynaklanan hasarlar teminat dışıdır. Ağır ihmali kasıtla özdeşleştiren uygulamalar da uyuşmazlık konusu olabilir.
Sözleşme dışı hasarlar — poliçede güvence altına alınmamış bir riski taşıyan ya da bildirimin zamanında yapılmadığı durumlar, sigorta şirketine ret gerekçesi sunar. Bildirimi zamanında yapmamak tek başına tazminat hakkını zedeleyebilir.
Sigortalı tarafın değişmesi sorunu — kat karşılığı sözleşmelerde poliçe müteahhit adına düzenlendiyse malik sigortalı sıfatını kendiliğinden kazanmaz. Malikin poliçede ek sigortalı olarak yer alması ya da lehtar olarak belirlenmesi, ileride başvuru hakkını kullanabilmesi için gereklidir.
Hasar talebi reddedildiğinde ya da sigorta şirketiyle ödeme tutarı konusunda anlaşmazlık çıktığında, başvuru yolları ve hukuki seçenekler için Antalya Kentsel Dönüşümde Hasar ve Sigorta Uyuşmazlıkları Avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz. Sigorta uyuşmazlıklarının genel seyrini ve başvuru seçeneklerini araştırıyorsanız Taşınmaz ve İnşaat Hasarında Sigorta Reddi: Hangi Yollara Başvurulur? sayfası da yol gösterici olacaktır.
Bu tür uyuşmazlıklarda poliçe koşullarının, ret gerekçesinin ve hukuki başvuru sürelerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir. Av. Talha Hatipoğlu ve Av. Çiğdem Altundal Hatipoğlu ile iletişime geçerek durumunuzu Antalya Sigorta Avukatı hizmeti kapsamında değerlendirebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Dönüşüm sürecinde eşyam depolarken zarar görürse sigorta karşılar mı?
Depolanan eşyalar kural olarak CAR sigortasının kapsamına girmez; bu eşyalar şantiye riski değil, ayrı bir depo riskidir. Eşyalarınızın bu dönemde güvence altında olması için ayrıca taşıma ve depolama sigortası yaptırılması gerekir. Söz konusu sigorta yapılmamışsa zarar gören eşyalar için sigortaya başvurmak mümkün olmaz; ancak müteahhidin kusurunun ispat edilmesi hâlinde sözleşmeden doğan sorumluluk ayrıca gündeme gelebilir.
İnşaat hasarında sigorta ödemezse malik doğrudan müteahhide başvurabilir mi?
Evet. Sigorta tazminatının reddedilmesi ya da yetersiz bulunması, malikin müteahhide karşı sözleşme veya haksız fiil hükümlerine dayalı tazminat talebini ortadan kaldırmaz. Bu iki yol birbirini dışlamaz; sigorta sürecinin yanı sıra müteahhide karşı hukuki yola da gidilebilir. Hangi yolun öncelikle işletileceği, poliçe koşullarına, sözleşme maddelerine ve somut olayın özelliklerine göre değişir.
Komşu binaya verilen hasar için hangi teminat devreye girer?
İnşaat faaliyeti sırasında komşu binaya verilen zararlar, CAR poliçesinde yer alan üçüncü şahıs mesuliyet teminatı kapsamında değerlendirilebilir. Bu teminat bazı poliçelerde ek zeyil olarak alınır; otomatik dahil olmayabilir. Teminatın devreye girebilmesi için zararın inşaat faaliyetiyle nedensellik bağı taşıması ve poliçe limitlerinin aşılmaması gerekir. Poliçede bu teminat yoksa ya da ret gerekçesiyle karşılaşılırsa, müteahhidin haksız fiil sorumluluğu ayrıca ileri sürülebilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle süreler ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kesin bilgi ve kendi durumunuz için bir uzmana danışmanız önerilir.
