Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını önceden yazılı olarak taahhüt ettiği ve kiraya verene önemli bir hukuki güvence sağlayan belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bu yol, koşulları tam olarak karşılandığında tahliyeyi mahkeme kararıyla ya da doğrudan icra yoluyla mümkün kılar.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreci, kendine özgü şekil ve içerik koşulları taşır. Bu koşullardan herhangi birinin eksik kalması, belgenin hükümsüz sayılmasına ve kiraya verenin tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir. Aşağıda taahhütnamenin işlevi, geçerlilik koşulları ve taahhüt tarihinde kiracının çıkmaması halinde izlenecek yol sırasıyla ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar ve Kim İmzalar?
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin kiralanan taşınmazı geri almasını sağlayan yasal araçlardan biridir. TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kiraya verene yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt edebilir; kiraya veren de bu tarihi izleyen bir ay içinde tahliye davası açarak ya da icra yoluna başvurarak tahliye talep edebilir.
Taahhütnameyi imzalaması gereken kişi, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır. Birden fazla kiracı varsa, Yargıtay uygulamasına göre geçerli bir taahhüt için kural olarak tüm kiracıların imzası aranır; yalnızca bir kiracının imzaladığı belge, diğerleri bakımından sonuç doğurmayabilir. Kiraya veren tarafında ise taahhütname bir hak tanıma belgesidir; kiraya verenin imzalaması zorunlu değildir ancak uygulamada çoğunlukla her iki tarafça imzalanmaktadır.
Bu belge, kiracıyı mülkten çıkarmanın en pratik araçlarından biri olarak öne çıkar. Ödememe nedenine dayalı tahliye takibinden farklı olarak burada kira borcunun varlığı aranmaz; tahliye nedeni yalnızca kiracının verdiği sözdür. Ödememe nedeniyle tahliyenin işleyişi ise ayrı bir konudur ve kirasını ödemeyen kiracıya karşı ne yapılır? sayfasında ele alınmaktadır.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Taşıması Gereken Unsurlar
Taahhütnamenin hukuki sonuç doğurabilmesi için kanunun aradığı biçim ve içerik koşullarını eksiksiz taşıması gerekir. Bu koşullardan biri bile eksikse belge geçersiz sayılır ve tahliye talebine dayanak oluşturamaz.
Yazılı şekil zorunluluğu: TBK m. 352/1 açıkça yazılı biçim şartı öngörmektedir. Sözlü taahhütler, mesaj ya da e-posta gibi elektronik iletişimler bu koşulu karşılamaz. Belgenin elle ya da matbu olarak hazırlanmış olması ve kiracının el yazısıyla atılmış imzasını (ya da buna eşit sayılan güvenli elektronik imzasını) taşıması gerekir.
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra imzalanmış olması: Taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra düzenlenmiş olması şarttır. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı, yani taşınmaz teslim edilmeden önce ya da teslim günü imzalanan taahhütnameler Yargıtay içtihadı uyarınca genel olarak geçersiz kabul edilmektedir; çünkü bu durumda kiracının özgür iradesinin zedelendiği değerlendirilir. Konuyla ilgili somut değerlendirme uyuşmazlığın koşullarına göre farklılaşabilir.
Boşaltma tarihi: Belgede kiracının taşınmazı teslim edeceği günün açıkça belirtilmesi gerekir. Tarih, yıl-ay-gün şeklinde somut biçimde yazılmalıdır. “Talep halinde” veya “gerektiğinde” gibi belirsiz ifadeler geçerli bir tahliye tarihi sayılmaz. Tarih kısmının boş bırakılması da belgeyi tartışmalı hale getirir; bu noktaya ilişkin soru-cevap aşağıdaki SSS bölümünde ayrıca yer almaktadır.
Kiracının imzası: Taahhütname kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. Kiracı adına başkasının imzalaması hâlinde imzalayanın temsil yetkisinin bulunması ve belgelenmesi gerekir; aksi halde imza kiracıyı bağlamaz.
Bu dört unsurun yanı sıra uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun, belgenin sonradan düzenlendiğinin iddia edilmesidir. Kimi durumlarda kiracı taahhütnameyi inkâr eder ya da tarihin geriye dönük yazıldığını öne sürer. İspat yükü bu noktada belirleyici olup noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış belgeler, sıradan imzalı belgelere göre daha güçlü bir ispat imkânı sağlar; nitekim ilamsız tahliye takibinde itirazın kaldırılması da bu tür belgelere bağlanmıştır (İİK m. 275).
Taahhüt Tarihinde Kiracı Çıkmazsa İzlenecek Yol
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren iki ayrı yola başvurabilir: sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak ya da ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatmak. Her iki yolda da başvuru süresi belirleyicidir.
TBK m. 352/1’e göre kiraya veren, boşaltma tarihini izleyen bir ay içinde tahliye davası açmak ya da icra dairesi aracılığıyla icra takibi başlatmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; geçirilmesi halinde tahliye taahhüdüne dayanma hakkı ortadan kalkar. Dolayısıyla taahhüt tarihinin geçmesiyle birlikte bir ay beklemeden harekete geçmek büyük önem taşır.
Tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Genel tahliye davası prosedürü ve süreç hakkında ayrıntılı bilgiye tahliye davası nasıl açılır, ne kadar sürer? sayfasından ulaşılabilir.
İcra yolu tercih edildiğinde ise tahliye taahhüdüne dayalı takip, ilamsız icra kapsamında yürütülür. Bu takip türü, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu zorunlu kılan 7445 sayılı Kanun’un getirdiği dava şartı kapsamının dışında kalmaktadır; yani tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibini başlatmak için önceden arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur. Buna karşılık, taahhüdün varlığına ya da içeriğine ilişkin itiraz nedeniyle uyuşmazlık mahkemeye taşındığında bu zorunluluk yeniden gündeme gelebilir.
Kiracı icra takibine itiraz ederse takip durur; kiraya veren bu kez icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275). Taahhüt tarihini kaçırmış, ancak hâlâ tahliye almak isteyen bir kiraya veren için başvurulabilecek diğer hukuki yollar, somut durumun koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Tüm bu süreçlerde belgenin geçerliliği, sürelerin doğru hesaplanması ve hangi yolun seçileceği, uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkiler. Antalya kiracı tahliyesi alanındaki hukuki süreçlerde ve taahhüde dayalı tahliyede Hatipoğlu Hukuk olarak danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte, yani taşınmaz henüz teslim edilmeden imzalanan tahliye taahhütnameleri Yargıtay içtihadı uyarınca genel olarak geçersiz sayılmaktadır. TBK m. 352/1, taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesini şart koşmaktadır. Bu koşulun amacı, kiracının taşınmazı görüp teslim aldıktan sonra özgür iradesiyle taahhütte bulunmasını güvence altına almaktır. Bununla birlikte, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir; tarihin gerçekten eş zamanlı olup olmadığına ilişkin ispat meselesi de uyuşmazlığın seyrini etkileyebilir.
Tahliye taahhütnamesinde tarih boş bırakılırsa ne olur?
Tahliye taahhütnamesinde boşaltma tarihinin açıkça yazılı olması gerekir. Tarih kısmı boş bırakıldığında, kiraya verenin sonradan bu alana tarih yazdığına ilişkin iddialar gündeme gelebilir ve belgenin geçerliliği tartışmalı hale gelir. Bu durumda tarihin sonradan ve anlaşmaya aykırı biçimde doldurulup doldurulmadığı bir ispat meselesine dönüşür; sonuç somut olayın koşullarına göre değişir. Tarih eksiği olan belgeler, tahliye talebine güvenli bir dayanak oluşturamaz.
Taahhüde rağmen çıkmayan kiracı için hangi süre içinde başvurulmalı?
TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak ya da icra dairesi aracılığıyla icra takibi başlatmak zorundadır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; geçirilmesi halinde tahliye taahhüdüne dayanma hakkı sona erer ve aynı taahhüde dayanılarak tahliye talep edilemez. Sürenin kaçırılmaması için taahhüt tarihi geçer geçmez harekete geçmek gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle süreler ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kesin bilgi ve kendi durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Konunun genel çerçevesi için Antalya Kira Avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.
