Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, sulh hukuk mahkemesi ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu karar iki yoldan biriyle hayata geçer: aynen taksim ya da satış. Satış yolunun seçildiği durumlarda süreç, satış memurluğu eliyle yürütülen açık artırmayla tamamlanır.
Bu sayfa, mahkemenin satış kararı vermesinden ihalenin kesinleşmesine uzanan süreci — ihalenin nasıl yürütüldüğünü, bedelin nasıl dağıtıldığını ve ihalenin feshinin ne zaman istenebileceğini — ele almaktadır. Davanın genel işleyişi ve payların belirlenmesi konularını burada açmıyoruz; bu sayfanın odağı yalnızca satış ve ihale mekanizmasıdır.
Yazı İçeriği
Aynen Taksim Mümkün Değilse Satışa Nasıl Karar Verilir?
Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Taşınmazın fiilen bölünmesi teknik ya da hukuki açıdan mümkün değilse veya paylaşım her bir hissenin değerini önemli ölçüde düşürecekse, aynen taksim yoluna gidilmez.
Bu durumda mahkeme satışa karar verir. Karar; taşınmazın açık artırmayla satılacağını ve elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılacağını hükme bağlar. Satışın nasıl yapılacağına (paydaşlara açık mı, herkese açık mı) da kararın içeriğinde yer verilir.
7445 sayılı Kanun’la getirilen düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davaları açılmadan önce arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılması mümkün değildir; bu nedenle sürece arabuluculukla başlanması gerekir.
Satış Memurluğu ve İhalenin Yürütülmesi
Satış kararının kesinleşmesinin ardından dosya, satış memurluğuna gönderilir. İhale süreci artık mahkeme tarafından değil, satış memurluğu tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yönetilir.
Sürecin temel adımları şöyle işler:
Kıymet takdiri: Bilirkişi tarafından taşınmazın piyasa değeri belirlenir. Bu değer, ihale tabanı için esas alınacak muhammen bedeli oluşturur.
İlan: İhale, satış memurluğunca belirlenen tarih, yer ve koşullarla ilan edilir. İlan sürelerine uyulmaması ya da usulsüz ilan, sonraki aşamada fesih sebebi olabilir.
Teminat: İhaleye katılmak isteyen kişilerin, muhammen bedelin belirli bir oranında teminat yatırması zorunludur. Paydaşlar da ihaleye katılabilir.
Açık artırma: İhale, belirlenen gün ve yerde açık artırma yöntemiyle yapılır. En yüksek teklifi veren, satış bedelinin tamamını yasal süre içinde ödemekle yükümlüdür.
Artırma bedelinin, taşınmazın tahmin edilen (muhammen) değerinin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir (İİK m.129 yollamasıyla m.115). Bu eşik kural olarak birinci ve ikinci artırmada aynıdır; ancak tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin malik olmadığı taşınmazlarda birinci artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır ve bu artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü aranır (İİK m.114). Eşik karşılanmazsa ihale tamamlanamaz ve ikinci artırmaya geçilir.
İhale Bedelinin Paydaşlar Arasında Paylaştırılması
İhale bedelinin tamamı satış memurluğuna yatırılınca, öncelikle taşınmaz üzerindeki rehinli alacaklar, vergi ve harçlar ile yargılama ve satış giderleri karşılanır.
Kalan net bedel paydaşlara, mahkemece belirlenen paylara göre dağıtılır. Dağıtım sırası ve miktarı, tapu kaydındaki pay oranlarına ve mahkemenin kesinleşmiş kararına göre hesaplanır.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunuyorsa bu yüklerin ihale bedeliyle nasıl karşılanacağı ayrıca değerlendirilir. Tapu kaydındaki şerh, haciz ve ipotek gibi kısıtlamaların satış sürecine yansıması hakkında daha ayrıntılı bilgiye Tapu Kaydında Şerh, Haciz ve İpotek sayfasından ulaşabilirsiniz.
Paydaşlar arasında pay oranları dışında, taşınmaza yapılan muhdesat (inşaat, ağaç, eklenti gibi) ya da harcama kaynaklı alacaklar söz konusuysa, bu kalemler bedel paylaşımından önce ayrıca ele alınır; ancak bu konular davanın pay belirleme aşamasına aittir ve burada işlenmemektedir.
İhalenin Feshi Talep Edilebilir mi?
İhale, kesinleşmeden önce feshedilebilir. Fesih talebi, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde satış memurluğunun bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır; bu süre hak düşürücüdür.
Fesih isteminin kabul edilebilmesi için ortaya konulabilecek başlıca sebepler şunlardır:
Usulsüz ilan: İhale ilanının yasal sürelere ya da biçim şartlarına uyulmaksızın yapılması.
Kıymet takdirine ilişkin usulsüzlük: Örneğin kıymet takdiri raporunun ilgililere tebliğ edilmemesi. Değere yönelik itirazlar ise kural olarak ihaleden önce, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluyla ileri sürülmelidir (İİK m.128/a).
İhaleye fesat karıştırılması: Katılımcıları ihale dışında bırakmaya yönelik anlaşma veya baskı.
Pey sürmekten kaçınılması: Alıcının pey sürmesinin hukuka aykırı biçimde engellenmesi.
İcra mahkemesi, fesih talebini kural olarak duruşma yaparak inceler; talep işin esasına girilerek reddedilirse talep eden, ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir (İİK m.134). Fesih kararı verilirse ihale geçersiz sayılır ve süreç yeni bir ihalesiyle yeniden başlatılır. Fesih taleplerinin süre ve gerekçe açısından titizlikle hazırlanması, hak kaybını önlemek bakımından önem taşır.
Ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin genel süreç hakkında Antalya İzale-i Şuyu Avukatı sayfasını, gayrimenkul uyuşmazlıklarının bütününde hukuki destek için ise Antalya Gayrimenkul Avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz kime satılır, paydaşlar öncelikli midir?
Mahkeme kararında aksine bir düzenleme yoksa ihale herkese açık biçimde yapılır; paydaşların yasal bir önalım ya da öncelik hakkı bulunmamaktadır. Paydaşlar da diğer katılımcılar gibi ihaleye girebilir, teklif verebilir ve en yüksek bedeli teklif ederlerse taşınmazı satın alabilirler. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına ise ancak bütün paydaşların rızası varsa karar verilebilir; bu takdirde katılım hakkı paydaşlarla sınırlı kalır. Bunun bir istisnası, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlardır: bu taşınmazlarda birinci artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır (İİK m.114).
İhale bedeli düşük gelirse ne yapılabilir?
Artırma bedeli, taşınmazın tahmin edilen değerinin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı ve ayrıca satış ve paylaştırma masraflarını geçmezse ihale sonuçlandırılamaz; bu oran kural olarak birinci ve ikinci artırmada aynıdır (İİK m.129, m.115). Yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde yüzü aranır (İİK m.114). İkinci artırmada da sonuç alınamazsa satış düşer, talep üzerine süreç yeniden başlatılabilir. Kıymet takdirinin gerçek değeri yansıtmadığı düşünülüyorsa, bu husus raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluyla ileri sürülmelidir (İİK m.128/a); ancak sonuç somut koşullara ve mahkemenin değerlendirmesine göre şekillenir.
Satış (izale-i şuyu) ihalesinin feshi hangi sürede istenir?
İhaleye itiraz ve fesih talebi, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süre geçirildikten sonra açılan fesih taleplerinin incelenmesi mümkün değildir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle süreler ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kesin bilgi ve kendi durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
