Yıllık kira artışında uygulanacak üst sınır, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tarafların sözleşmede kararlaştırdığı artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını aşamaz. Söz konusu sınır hem konut hem de işyeri kiralarında geçerlidir.
Aşağıda yasal üst sınırın nasıl işlediği, artış oranının nasıl hesaplandığı ve sözleşmedeki oranın bu sınırı aşması hâlinde ne olacağı ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
Yıllık Kira Artışında Uygulanan Yasal Üst Sınır
TBK m.344 uyarınca kira bedelindeki yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu kural; tarafların sözleşmede farklı bir oran belirlemiş olup olmadığından bağımsız olarak uygulanır.
Pratik sonucu şudur: Sözleşmede yazan oran ne olursa olsun, ödenmesi gereken artış miktarı TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. TÜFE ortalamasının altında bir oran kararlaştırılmışsa o düşük oran geçerli olur; üzerinde bir oran belirlenmişse fazla kısım hukuken geçersiz sayılır.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ay TÜFE verilerini yayımlar. Kira artış tarihinden geriye dönük on iki aylık ortalamanın hesaplanmasında bu veriler esas alınır. Güncel oran, kira yenileme tarihine göre değiştiğinden her dönem için TÜİK’in açıkladığı son verilerin kontrol edilmesi gerekir.
Konut ve İşyeri Kirasında Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Yasal artış tavanı hesaplaması iki temel unsura dayanır: artışın uygulanacağı tarih ve o tarihe göre geriye dönük on iki aylık TÜFE ortalaması.
Hesaplama adımları şöyle işler:
İlk olarak kira sözleşmesinin yenilendiği ay belirlenir. Ardından uygulamada, yenileme ayından önce TÜİK tarafından açıklanmış son on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı tespit edilir. Bu oran, mevcut kira bedeline uygulandığında ulaşılabilecek en yüksek yeni kira miktarı ortaya çıkar.
Örneğin kira sözleşmesi Ekim ayında yenileniyorsa, uygulamada Eylül ayı için açıklanan on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı hesaba katılır; bulunan yüzde değer mevcut kiraya eklenir. Sonuç, ev sahibinin talep edebileceği yasal azami artışı gösterir.
Konut ve işyeri kiralarında yasal çerçeve aynıdır; TBK m.344 her iki kira türünü de kapsar. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Artış tavanı, kira bedelinin piyasa değerinin altında kalıp kalmadığını ölçmez. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi ayrı bir hukuki yol olan kira tespit davası aracılığıyla mümkündür.
Sözleşmede Yazan Artış Oranı Yasal Sınırı Aşarsa Ne Olur?
Sözleşmeye TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış oranı yazılması, o kısmı otomatik olarak geçersiz kılar. TBK m.344 emredici nitelikte bir düzenlemedir; tarafların aksini kararlaştırması hukuken sonuç doğurmaz.
Bu durumda geçerli olan oran, sözleşmedeki değil TÜFE ortalamasıdır. Kiracı, yasal sınırı aşan artış talebini ödeme yükümlülüğü doğurmaksızın reddedebilir. Ödemiş olduğu fazla miktarın iadesini ise genel hükümlere göre talep etmesi mümkündür; bu konuda ödemenin koşulları ve somut olayın özellikleri belirleyicidir.
Ev sahibi yasal sınırın üzerindeki artışta ısrar eder ve taraflar uzlaşamazsa, uyuşmazlık yargıya taşınabilir. Mahkeme, geçersiz oranı değil TÜFE ortalamasına dayanan yasal oranı esas alır. Bu süreçte dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun rolü Antalya Kira Tespit ve Kira Artış Davası Avukatı sayfasında ele alınmaktadır.
Bununla birlikte, artış oranına ilişkin anlaşmazlık ile kira bedelinin piyasa değerinin altında kalması nedeniyle yeniden belirlenmesi talebi birbirinden farklı hukuki konulardır. İkinci durum, ayrı bir dava yolunu gerektirir.
Kira artış oranı hangi endekse göre belirlenir?
Kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirlenir. TBK m.344 uyarınca yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Hesaplamada kira yenileme tarihinden geriye dönük on iki aylık ortalama esas alınır.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam isteyebilir mi?
Kural olarak hayır. TBK m.344 uyarınca ev sahibi, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan bir artış talep edemez; ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli hâkim tarafından emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyete göre belirlenebilir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile fazla kısım geçersizdir; kiracı bu miktarı ödemekle yükümlü değildir.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa zam nasıl yapılır?
Sözleşmede artış oranına ilişkin herhangi bir düzenleme yoksa ve taraflar anlaşamazsa kira bedeli, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Tarafların önceden belirlediği bir oran bulunmasa da yasal tavan değişmez; ev sahibi bu sınırı aşan bir artış uygulayamaz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle güncel TÜFE oranları ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuza ilişkin kesin bilgi için bir avukata danışmanız önerilir.
Konunun genel çerçevesi için Antalya Kira Avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.
